“到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的空间。近期将以中低档住房建设为主。届时住房困难户和住房空置率不超过5％。”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学部主任成思危对中国未来住宅建设作出的最新估价。

根据他的预测，到2010年，住房费用可能会占据家庭收入的15％－20％左右；届时我国还会对占城镇家庭总数10％－20％的低收入人家提供租房补贴。”

成思危说：“我相信，到2010年，中国城镇居民拥有的自有住房会在70％左右。”

7月28日召开的亚洲房地产国际研讨会会议一开始，尽管成思危一再声明，自己是作为一位专家，而不是作为政府官员对中国住宅建设作出这样的推算。但是，他的发言仍然引起了与会者的强烈兴趣，许多人甚至把他的发言看做未来中国住宅制度改革的方向。特别是他的80亿住宅开发空间的估计，让许多房地产开发商对未来中国房地产充满了希望和信心。成思危：“这是我从一本书上计算出来的。”

80亿的住宅空间是怎么计算出来的呢？就在演讲前，成思危作了一个有趣的说明。他说，我的这些估计都是来源于我主编的一本书。这本书名叫《中国城镇住房制度改革》，大家可以在书店买到。成思危说，上面的数据都是经过严密调查研究得出来的，都有事实和理论依据。

“因此，这是我一本书上计算出来的。”成思危说。

不过，大家听他的演讲，明显感受到要填补这个80亿的空间，并不是那么容易，而是需要付出很大努力的。因为，按照成思危的设想，到2010年，我国的住房改革应该达到这样一个目标：供需动态平衡；住房成为商品；交换通过市场；纳入工资分配；保障社会公平；构建金融支持；维护租购平衡；住宅成为产业。

“其实，80亿的空间也不是一个什么吓人的数据。”记者注意到，成思危的推算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率9.4％的基础之上。

成思危是这样计算的：1997年我国城镇人口总计36989万人，按户均3.19人计算，约有1.2亿个家庭，城市化率为30.1％。若按到2010年时我国人口为14亿，城市化率为40％，人均住房面积为15平方米估算，则需住房面积84亿平方米，扣除1997年底我国城镇实有住房面积36亿平方米，并考虑年均更新率为2.5％，则需要在1998年至2010年这13年间，建设住房面积80亿平方米。

建设部提供的资料也表明：从1950年至1999年，我国城镇住宅竣工面积57.4亿平方米，在人口不断增加的情况下，1999年城镇人均居住面积已经达到9.8平方米。

改革开放前的三十年，我国住宅建设的道路多有曲折。1950年至1978年期间，国家共投资374亿元，新建城市住房5.3亿平方米，年竣工1800万平方米。由于住宅建设体制和住房分配制度等诸多原因，住宅建设增长的城市人口，1978年据对190个城市的统计，城镇人均居住面积只有3.6平方米，比建国初期的4.5平方米还下降0.9平方米，住宅的供需矛盾十分突出。

改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期。1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米，是前29年的9.83倍，年均竣工24810万平方米。近三年来，我国住宅建设竣工每年都超过4亿平方米。其中去年达到5亿平方米。1999年的房地产开发投资增长24.5％，竣工增长29.8％，销售增长24％。

“试想，我国正在进行的住房制度改革一旦释放出能量来，又何止9.4％呢？”中国房地产开发集团总裁孟晓苏博士说：“何况，亚洲金融危机后，曾流向美国的3000亿资金，又出现了回流的趋势，而房地产又是外资最看好的产业，我国的房地产未来的前景只会更好。”

“可以想见，未来十年住宅建设可能远不止80亿平方米的空间。”与会的一位房地产老总也认为。开发商：信心来自“特殊时期”

人们对未来住宅建设有80亿平方米空间的乐观估计，主要基于当前我国住宅建设正处于快速发展时期。

“因为这是一个特殊时期。”中山大学岭南学院廖俊平说：“说它特殊，因为中国房地产改革已经取得了突破性进展。”

其实，人们的理由可以从现实住宅具有与以往不同的鲜明的时代特征上面看。首先是，在中央实施积极的财政政策，加大基础设施及住宅建设投入，培育新的经济增长点，扩大内需，拉动经济快速稳定增长的引导下，我国住宅建设连续三年竣工量超过4亿平方米，其中去年达5亿平方米。

建设部副部长宋春华说：“这在我国住宅建筑史上，是建设规模最大的历史时期，如果说当前是住宅总量高速增长期，也为不过。”

其次是随着住房改革的深化，我国住房商品化、社会化迈出了关键性的一步，取消了城镇住房实物分配，实行货币分配，建立以广大中低收入者的经济适用住房为主体的多层次的住房供应体系，标志着由政府或单位实物分配住房的旧体制已告结束，所以当前是住房分配的改革期。

再者，住房市场日趋活跃，销售市场上个人购房比例迅速增加，已达到了84％。市场发育较早的地区已超过90％，个别地区已达到100％。住房二级市场开放速度在加快，存量市场的活跃使原来大量的存量房地产资源得以流转和重新配置，这样又为增量市场腾出空间，实现了存量市场与增量市场的联动，所以当前也是住房交易的活跃期。

另外，我国鼓励经济适用房建设和住房消费的各项政策陆续出台。国家在土地、税费、价格等方面制定了有利于加快经济适用房建设和降低成本的政策。出台了以支持个人购房抵押贷款为重点的多项住房金融改革，以促进个人住房消费和住房流通的“低门槛”税费政策，以及加快处置积压房地产的试点政策。此外，中介服务、物业管理、企业改革等诸多方面的有关政策也都有一定的突破，所以当前也是房地产各项政策的启动期。还有住房质量受到政府和社会的普遍关注，是住房质量的提升期。此外，当前还是住宅生产的转型期。建设部官员：不可忽视新挑战

不可否认，我国住宅建设在取得长足发展的同时，也面临着严峻的挑战。

建设部副部长宋春华28日在演讲中也明确谈到了这一点。他认为，当前，家庭和个人作为住房消费的主体，虽然完成了角色的转换，但是在适应新的住房制度、转变消费观念、调整消费结构、增加住房支付能力等方面，还缺乏充分的准备，为个人住房消费服务的市场体系也有个逐步建立和完善的过程。群众住房消费观念的转变也要有一定的物质基础和政策环境。

他说：“目前，相当多的居民还不情愿利用贷款实现即期消费，不善于利用存量交易市场实现动态的梯度消费，也缺乏对市场走势的科学预测，不能准确把握置业时机。因此，尽管从总体和长远上看，我国居民潜在的住房消费市场巨大，但在一定时期或某些地区内，可能会出现住房消费有效需求不足的矛盾。”

实际上，在新建住宅大量增加的同时，我国市场上还存在着商品住房空置的现象，除去其中属正常空置部分外，还有一部分是属积压房地产，有的是90年代初期在房地产过热中脱离市场需求盲目开发的项目，也有近些年开发的项目在区位、布局、配套、环境、套型和质量等方面与居民的实际需求脱节，形成了有供无求的滞销。成思危认为，这个问题也不可忽视。

宋春华同意上述说法。他还说，当前，我国住房交易市场呈现出增量交易相对活跃，存量交易发育滞后的状况，致使存量住房市场的巨大潜力没有充分发挥出来。一方面，住房的存量市场存在着市场规则不健全、中介服务不规范、行政管理跟不上等问题，严重地制约了存量住房的流通；另一方面，在税赋水平、收费项目、收费标准、办事程序等方面，还需要不断进行改进，需要争取更多的扶持政策。

他认为，为提高个人购买住房的能力，住房抵押贷款发展迅速，可以预料，随着房改的深入和人们消费观念的转变，个人购房贷款业务量将越来越大，住房金融事业方兴未艾。因此，要继续扩大住房金融服务范围和规模，通过出台优惠政策，吸引更多的购房者积极利用金融机构的帮助，使个人购房成为可能。同时，要逐步完善金融市场环境，对担保的设置、保险的配合、信用的评估、中介的服务等，都要尽快建立起相应的依法运作机制。

有专家说，我国住宅质量已经有较大提高，但与社会需求相比，还有很大的差距。住宅质量不高，又与住宅产业的现代化程度低密切相关，住宅生产方式的转型尚未完成，大量的住宅建设还处于粗放型的生产阶段，工业化程度低，劳动生产率不及先进国家的五分之一，科技进步对住宅产业发展的贡献率不到30％。此外，新型住宅建筑结构体系的建立，以墙体材料为主的住宅传统材料的更新，高效能住宅商品的成套供应等，都需要加快发展和提高。而这些也将成为80亿开发空间的“制肘”。

建设部住宅产业化促进中心主任聂梅生将现实的开发“制肘”归纳为一个“落后”、四个“跟不上”。即，住宅产业的改革与发展落后于住房制度的改革；规划设计跟不上不断更新的房地产开发的需求；标准规范的制定跟不上规划设计的要求；