一种新的金融品种即住房抵押贷款证券化的实施想必为期不远了。据悉，今年7、8月份，中国工商银行和中国建设银行均已向人民银行报送了发行住房抵押贷款债券的请示，力争作为全国首家试点推出这一在中国金融市场上仍属全新的业务领域，而人民银行也正在加紧制定《住房抵押贷款债券发行管理办法》，使这项业务在开办之初就能有规可循。

预售未来收益

住房抵押贷款证券化是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。

市场有开展需求

近几年来，根据我国社会经济发展的总体部署和国民经济产业结构调整的客观要求，1997年，党中央、国务院明确提出了将住宅产业作为国民经济的支柱产业和新的经济增长点，并于1998年6月进行了城镇住房制度改革的全面部署，确定了停止实物分房，逐步实现住房分配货币化，积极发展住房金融等一系列重要工作步骤和目标。中央对住房建设政策和住房制度的重要调整和改革，必将大大加速住房建设与住房消费市场的形成，同时也对住房金融业务的发展提出了更高的要求。

随着住房制度改革进程的加快和住房价格的渐趋合理，个人住房抵押贷款的需求量迅速增长。而当住房抵押贷款发展到一定规模时，商业银行不但会面临较大的资金缺口，在发放抵押贷款时“心有余而力不足”，同时也将出现商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求长期性的矛盾。因此，通过住房抵押贷款证券化，可以源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款，以支持更多的人能买房。

探索新的融资途径

开展个人住房抵押贷款证券化对国民经济发展、加强商业银行竞争力、促进资本市场健康发展等方面都有重要的意义。

概括地说，对宏观经济的影响有：实现资本市场金融产品的多元化，增强资本市场抵御风险的能力；有利于社会金融资源的有效分配；形成多渠道的融资方式；提高全社会的资金使用效率；为国民经济的发展提供资金支持；促进住房制度改革，加快房地产业的发展。

对银行经营的影响有：盘活存量资产；增加融资渠道；降低资产负债率；提高资产收益率；提高资本充足率；密切与资本市场的联系。

对投资人的影响有：较高的投资回报；获得较大的流动性；降低投资的风险；提高自身的资产质量；拓展投资领域。

必须指出的是，尽管国外住房抵押贷款证券化的主要意义是为原始权益人提供了一种新型融资工具，但从近期来讲，融资并非我国商业银行开展住房抵押贷款证券化的主要目的。因为从整体上看，我国几大国有商业银行基本不存在资金瓶颈的制约。但是，我们看到，部分个人住房贷款业务发展快的分行已经面临资产流动性不足和资金紧缺的困难，并影响到了市场的进一步扩张。随着个人住房贷款业务的迅猛发展，这种矛盾必将在更大范围内逐渐显现。因此，我国商业银行应尽早做好技术上的准备，以住房抵押贷款证券化为突破口，进入资本市场探索新的融资途径。